In den ersten drei Beiträgen der Artikelserie zum Wohnungsleerstand in Niedersachsen wurden die Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) des Zensus 2022 beleuchtet. Was zeigen im Vergleich dazu die Ergebnisse des vorangegangen Zensus 2011? Welche Unterschiede und Gemeinsamkeiten sich feststellen lassen, zeigt der folgende Beitrag.
Im Folgenden werden die gebäudebezogenen Merkmale Gebäudegröße (hier: Zahl der Wohnungen im Gebäude) und Art der Heizung sowie die wohnungsbezogenen Merkmale Wohnfläche und Zahl der Räume jeweils im Vergleich Zensus 2011 und Zensus 2022 betrachtet.
Leerstand und Leerstandsquote
Zum Stichtag 9. Mai des Zensus 2011 waren in Niedersachsen insgesamt 129.179 Wohnungen leerstehend. Das entspricht einer Leerstandsquote von 3,5%. Zum Stichtag des Zensus 2022 waren es 160.007 Wohnungen, was einer Leerstandsquote von 4,1% entspricht. Im Jahr 2022 standen also 23,9% mehr Wohnungen leer als 2011, wobei regionale Unterschiede bestehen.
Abbildung A1 zeigt die Leerstandsquoten für den Zensus 2011 und den Zensus 2022 auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte. Je dunkler die Farbe ist, desto höher lag die Leerstandsquote in beiden Zensusrunden. In den westlich gelegenen Landkreisen war die Leerstandsquote in beiden Zensusrunden gering. In den östlich und südöstlich gelegenen Landkreisen und kreisfreien Städten wurden in beiden Zensusrunden deutlich höhere Leerstandsquoten verzeichnet. Die Leerstandsquoten in allen Landkreisen und kreisfreien Städten sind insgesamt entweder in beiden Zensusrunden derselben Größenklasse zuzuordnen oder sind zum Zensusstichtag 2022 in eine höhere Größenklasse gewechselt, also gestiegen.
Geringster Leerstand im Landkreis Vechta
Die Spannweite im Zensus 2011 reichte vom südöstlichen Landkreis Salzgitter mit einer Leerstandsquote von 10,1% bis zum westlich gelegenen Landkreis Vechta mit 1,3% Leerstand. Vechta war auch im Zensus 2022 auf der Ebene der kreisfreien Städte und Landkreise der Landkreis mit der geringsten Leerstandsquote (2,1%). Die kreisfreie Stadt Salzgitter wies im Zensus 2022 im Vergleich eine um 3 Prozentpunkte geringere Leerstandsquote (7,1%) auf. Der Bevölkerungsanstieg in Salzgitter um 5,5% seit dem letzten Zensus könnte sich mindernd auf den Leerstand ausgewirkt haben.
Wie im ersten Artikel der Artikelserie für den Zensus 2022 beschrieben, fallen auch im Zensus 2011 die beiden Landkreise Stade und Harburg im Umland der Millionenmetropole Hamburg mit geringen Leerstandsquoten von knapp unter 3% auf.
Leerstand auf Gemeindeebene regional konzentriert
Auch bei der Betrachtung auf Gemeindeebene wird deutlich, dass die Zunahme der Leerstände regional konzentriert auftrat, wie Abbildung A2 zeigt. 2011 wiesen etwa 40% der Gemeinden eine Leerstandsquote oberhalb des Landeswertes von 3,5% auf, beim Zensus 2022 lagen etwa 50% oberhalb des Landeswertes von 4,1%.
Die Spannweite der Leerstandsquoten der Gemeinden im Zensus 2011 reichte dabei von Werten unter 1% in Gemeinden im Emsland, der Grafschaft Bentheim, in Vechta, in Cloppenburg und in Harburg bis zu zweistelligen Prozentwerten im Landkreis Helmstedt. Dort wiesen (unter Berücksichtigung des Gebietsstands vom 15. Mai 2022) die beiden Gemeinden Mariental (23,5%) und Gevensleben (12,1%) die beiden landesweit höchsten Leerstandsquoten auf. Im Vergleich dazu reichte die Spannweite der Gemeinden im Zensus 2022, wie im ersten Teil der Artikelserie dargestellt, von Werten unter 1% in Gemeinden im Emsland und der Grafschaft Bentheim bis zu Werten von über 15% in einzelnen Gemeinden in der Harzregion, wie z. B. Braunlage (17,1%) oder Walkenried (15,3%).
Wenig Leerstand im Westen des Landes
223 Gemeinden hatten sowohl am Zensusstichtag 2011 als auch am Zensusstichtag 2022 eine Leerstandsquote von unter 3%. Diese Gemeinden befanden sich häufig im Westen des Landes und in der Metropolregion Hamburg. 142 Gemeinden hatten in beiden Zensusrunden eine Leerstandsquote von mehr als 5%. Diese befanden sich vermehrt im Süden des Landes, aber auch in einzelnen Gemeinden der östlichen Landkreise, u. a.
- in den Landkreisen Celle und Gifhorn,
- im Heidekreis,
- im Norden im Landkreis Cuxhaven sowie
- in der kreisfreien Stadt Wilhelmshaven.
Bei insgesamt 8 Gemeinden sind die Leerstandsquoten von über 5% in den Bereich der niedrigeren Größenklasse von 3 bis 4% gesunken. Diese befanden sich im Gürtel Schaumburg-Nienburg-Celle-Uelzen und in den Landkreisen Hildesheim und Göttingen. Die Gemeinde Seggebruch aus dem Landkreis Schaumburg ist die einzige Gemeinde, bei der die Leerstandsquote von der größten Größenklasse von mehr als 5% in die kleinste Größenklasse von unter 3% gerutscht ist. Umgekehrt war es bei 36 Gemeinden des Landes. Sie hatten zum Zensusstichtag 2011 eine Leerstandsquote von unter 3% und zum Zensusstichtag 2022 wiesen sie eine Leerstandsquote von mehr als 5% auf. Diese befanden sich häufig in Ostfriesland, im Gürtel Cuxhaven-Stade-Harburg-Lüneburg, aber auch vereinzelt in den Landkreisen Diepholz und Gifhorn.
Wohnungen in niedersächsischen Mehrfamilienhäusern standen auch früher häufiger leer
Der Leerstand in Wohngebäuden unterschied sich deutlich in Bezug auf die Anzahl der Wohnungen im Gebäude. Der Anteil von Mehrfamilienhäusern (Wohngebäude mit 3 und mehr Wohnungen) am Gesamtbestand aller Wohngebäude war 2022 im Vergleich zum Zensus 2011 um rund 3 Prozentpunkte gestiegen. Ihr Anteil am Gesamtleerstand blieb jedoch gleich.
Zweifamilienhäuser, also Wohngebäude mit zwei Wohnungen, hatten 2022 wie schon im Zensus 2011 einen vergleichsweise geringen Anteil am niedersächsischen Wohngebäudebestand. Zudem hat sich ihr Anteil am Gesamtbestand im Vergleich zum Zensus 2011 um rund 3 Prozentpunkte verringert. Der Anteil am Gesamtleerstand verringerte sich um etwa 1,5 Prozentpunkte. Umgekehrt ist der Anteil an leerstehenden Einfamilienhäusern leicht gestiegen, obwohl am Gesamtbestand keine Veränderungen zu verzeichnen waren.
Beim Vergleich der beiden Zensusjahrgänge wird damit insgesamt deutlich, dass Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sowohl 2011 als auch 2022 den größten Anteil am Leerstand hatten. Wie im zweiten Teil der Artikelserie dargelegt, handelt es sich bei Mehrfamilienhäusern häufig um Gebäude mit Mietwohnungen, die eine höhere Fluktuation als Eigentumswohnungen haben und damit auch mehr Leerstand aufweisen.
Anstieg leerstehender Gebäude mit Zentralheizung in Niedersachsen
Nach den Ergebnissen des Zensus 2022 wurde in niedersächsischen Gebäuden und Wohnungen im Vergleich zum Zensus 2011 anteilsmäßig etwas mehr mit einer Zentralheizung geheizt. Der Leerstand bei Gebäuden mit einer Zentralheizung hat sich um 4% erhöht. Insgesamt war dies die mit großem Abstand häufigste Heizungsart. Sowohl im Zensus 2022 als auch im Zensus 2011 war der jeweilige Anteil der Zentralheizungen am Leerstand etwas geringer (70,0% bzw. 66,8%) als am Gesamtbestand.
Im Gegensatz dazu lagen die Anteile von Etagenheizungen und Einzel-/Mehrraumöfen einschließlich Nachtspeicherheizungen am Leerstand etwas höher als im Gesamtbestand. Dennoch sind die Anteile am Leerstand (um 3 bis 4%) und am Gesamtbestand (um 1 bis 2%) von Gebäuden mit diesen Heizungsarten im Zensusvergleich geringer geworden. Weniger leerstehende Wohnungen der beiden Heizungsarten können mit der Reduzierung im Gesamtbestand erklärt werden. Diese Reduzierung könnte auf Nachteile dieser Heizungsarten wie höhere Heizkosten und erhöhte Emissionen zurückzuführen sein. Der Leerstand bei Gebäuden ohne Heizung ist um 2% gestiegen, obwohl im Gesamtbestand keine Veränderungen verzeichnet werden konnten.
Insgesamt bleibt festzuhalten, dass der Leerstand nach den Ergebnissen des Zensus 2022 anteilig mehr schlechter ausgestattete Wohnungen umfasste, als das noch 2011 der Fall war.
Kleinere leerstehende Wohnungen in Niedersachsen wurden weniger
Wie im Zensus 2022 standen auch im Zensus 2011 kleinere Wohnungen häufiger leer als größere. Der Anteil der Wohnungen bis 100 m² Wohnfläche am Gesamtleerstand war dementsprechend höher als ihr Anteil am Gesamtbestand.
Der Zeitvergleich zeigt dabei nur leichte Verschiebungen. So ist der Anteil am Leerstand bei Wohnungen ab 100 Quadratmetern im Vergleich zum Zensus 2011 leicht erhöht. Im Zeitvergleich um rund 5 Prozentpunkte gesunken, ist der Anteil an leerstehenden Wohnungen mit einer Wohnungsgröße von 60 bis 79 m² (von 30,2% auf 25,5%), obwohl der Anteil am Gesamtbestand keine große Veränderung zeigt. Das führt dazu, dass sich der Anteil am Leerstand bei Wohnungen kleiner als 80 Quadratmeter im Zensus 2022 im Vergleich zum Zensus 2011 leicht verringert hat.
2022 anteilig mehr leerstehende Wohnungen mit wenigen Räumen in Niedersachsen
Wohnungen mit 4 Räumen machten rund ein Drittel der leerstehenden Wohnungen am Zensusstichtag 2011 aus. Im Zensus 2022 ist dieser Anteil um rund 4 Prozentpunkte gesunken, obwohl der Anteil im Gesamtbestand um rund 1 Prozentpunkt gestiegen ist. Am wenigsten standen sowohl im Zensus 2011 als auch im Zensus 2022 Wohnungen mit einem Raum leer. Deren Anteil an leerstehenden Wohnungen insgesamt ist im aktuellen Zensus geringfügig gestiegen (von 3,7% auf 5,1%).
In Wohnungen mit 2 bis 3 Räumen ist der Leerstand um 1 bis 3 Prozentpunkte gestiegen. Dafür ist auch ihr Anteil im Gesamtbestand um jeweils mehr als 2 Prozentpunkte gestiegen. Der Anteil an leerstehenden Wohnungen mit 6, 7 und mehr Räumen ist im Vergleich der beiden Zensusrunden unverändert geblieben. Insgesamt standen Wohnungen mit 1 bis 4 Räumen in beiden Zensusrunden anteilig häufiger leer als sie im Gesamtbestand vorhanden waren. Bei Wohnungen ab 5 Räumen war dies umgekehrt. Wie im zweiten Teil der Artikelserie dargelegt, handelt es sich bei kleineren Wohnungen häufig um Mietwohnungen, wo auch häufigere Umzüge stattfinden und die dadurch schneller und häufiger von Leerstand betroffen sind.
Fazit
Im Vergleich der beiden Zensusrunden 2011 und 2022 zeigen sich bezogen auf den Leerstand für das Land Niedersachsen keine großen Veränderungen. In den westlich gelegenen Landkreisen war die Leerstandsquote in beiden Zensusrunden gering. In den östlich und südöstlich gelegenen Landkreisen und kreisfreien Städten wurden in beiden Zensusrunden deutlich höhere Leerstandsquoten verzeichnet.
Leerstehende Wohnungen lagen in beiden Erhebungen anteilig häufiger in Mehrfamilienhäusern und die Zentralheizung war die meistgenutzte Heizungsart. Kleinere Wohnungen standen häufiger leer und die Raumanzahl leerstehender Wohnungen lag häufig unter 4 Räumen. Insgesamt sind die Unterschiede zwischen den beiden Zensusrunden geringfügig.
Die detaillierten Ergebnisse der GWZ 2022 sind auf der Internetseite des LSN im Themenbereich Zensus und auf der zentralen Zensus-Seite der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder abrufbar.
Die bisherigen Beiträge zum Leerstand in Niedersachsen finden Sie hier:
Wohnungsleerstand in Niedersachsen: Welche Wohnungen sind ungenutzt?
Wohnungsleerstand in Niedersachsen: Erklärungsansätze für die regionale Verteilung
