Im Rahmen der Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) des Zensus 2022 wurden für alle Wohnungen in Niedersachsen Gebäude- und Wohnungsmerkmale erhoben, so auch für leerstehende Wohnungen. Anhand der Merkmale lassen sich unter anderem folgende Fragen beantworten: Welche Arten von Wohnungen stehen leer? Wann wurden sie gebaut?
Dieser Beitrag setzt die Artikelserie zum Wohnungsleerstand in Niedersachsen fort. Im Folgenden werden die Merkmale
betrachtet. Diese Merkmale liegen gebäudebezogen vor. Für die einzelnen Wohnungen können Aussagen zur
getroffen werden.
Wohnungen in niedersächsischen Mehrfamilienhäusern stehen häufiger leer
Alle Wohngebäude lassen sich nach der Anzahl der darin befindlichen Wohnungen in Einfamilienhäuser (1 Wohnung), Zweifamilienhäuser (2 Wohnungen) sowie Mehrfamilienhäuser (3 und mehr Wohnungen) unterteilen. Bei 42,6% handelte es sich um Wohngebäude mit 3 und mehr Wohnungen. Wohngebäude mit 2 Wohnungen hatten mit 14,2% einen vergleichsweise geringen Anteil an allen Wohngebäuden in Niedersachsen.
Der Leerstand in Wohngebäuden unterschied sich deutlich nach der Anzahl der Wohnungen im Gebäude: Mit 55,0% standen die meisten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern leer, gefolgt von Wohnungen in Zweifamilienhäusern (24,8%). Der geringste Anteil entfiel mit 20,2% auf Einfamilienhäuser (siehe Abbildung A1).
Betrachtet man den marktaktiven Leerstand in Niedersachsen, so fällt auf, dass Wohnungen in Wohngebäuden mit 3 und mehr Wohnungen überproportional häufig marktaktiv leer standen. Dies kann damit erklärt werden, dass es sich bei Mehrfamilienhäusern häufig um Gebäude mit Mietwohnungen handelt. Mietwohnungen wiederum stehen aufgrund von Umzügen häufiger marktaktiv leer. Demgegenüber stehen Wohnungen in Einfamilienhäusern, die zu über 80% von den Eigentümerinnen und Eigentümern selbst genutzt werden, seltener marktaktiv leer.
Ein Fünftel des Leerstands in alten Gebäuden
Abbildung A2 zeigt die Anteilswerte der einzelnen Baualtersklassen jeweils am Gesamtbestand aller Wohnungen, an allen leerstehenden Wohnungen sowie am Bestand der marktaktiv leerstehenden Wohnungen. Es wird deutlich, dass Wohnungen in älteren Gebäuden tendenziell häufiger leer stehen. Besonders auffällig ist dies in der Kategorie der vor 1919 errichteten Gebäude. Der Anteil leerstehender Wohnungen in Niedersachsen aus dieser Baualtersklasse am Gesamtleerstand lag mit 20,5% höher als der Anteil dieser Baualtersklasse am Gesamtbestand aller Wohnungen (11,2%). Marktaktiv leerstehend waren jedoch nur 14,3%, eine zeitnahe Nutzung von Wohnungen in Gebäuden dieses Alters war demnach laut Angaben der Befragten weniger häufig vorgesehen. Bei fast einem Drittel dieser Wohnungen waren laufende bzw. geplante Baumaßnahmen der Grund für den Leerstand.
Neuere Gebäude in Niedersachsen häufiger mit marktaktivem Leerstand
Wohnungen in Gebäuden, die zwischen 1950 und 1989 fertiggestellt wurden, wiesen keine großen Abweichungen zwischen ihrem Anteil am Gesamtbestand und dem Leerstand auf. Demgegenüber standen Wohnungen in Gebäuden, die zwischen 1990 und 2015 gebaut wurden, im Vergleich zu ihrem Anteil am Gesamtbestand seltener leer.
Neuere Gebäude mit einem Baujahr nach 2016 machten 4,5% des Gesamtbestands bzw. 4,8% des Leerstands aus. Auffällig ist in dieser Kategorie der Anteil marktaktiv leerstehender Wohnungen. Er lag um 3 Prozentpunkte über den Anteilswerten des allgemeinen Leerstands und des Gesamtbestands. Dies geht vor allem auf das Baujahr 2022 und zum Teil auf das Baujahr 2021 zurück. Wohnungen, die 2022 fertig gestellt wurden, standen zu 42,7% leer. Der erhöhte marktaktive Leerstand in der Kategorie nach 2016 kann also im Wesentlichen mit noch nicht genutzten Neubauten erklärt werden.
Heizungsart und Energieträger der Heizung
Mehr als drei Viertel aller Wohnungen (77,2%) wurden mit einer Zentralheizung beheizt. Sowohl bei den leerstehenden Wohnungen als auch bei den marktaktiv leerstehenden Wohnungen war der jeweilige Anteil etwas geringer (70,0% bzw. 66,9%). Umgekehrt, wenn auch in geringerem Ausmaß, verhielt es sich bei Wohnungen mit Einzel-/Mehrraumöfen (einschließlich Nachtspeicherheizungen). Machten diese vom Gesamtbestand 2,0% aus, so betrug ihr Anteil am Leerstand 3,9%. Ähnlich verhielt es sich mit Wohnungen ohne Heizung. Vom Gesamtbestand wiesen nur 0,4% der Wohnungen keine Heizung auf, von allen leerstehenden Wohnungen traf dies auf 3,6% der Wohnungen zu (siehe Abbildung A3). Leerstehende Wohnungen waren demnach bezüglich der Heizungsart häufiger schlechter ausgestattet.
Gas als häufigster Energieträger
Der überwiegende Teil der Wohnungen wurde mit Gas beheizt (72,1%). Dies galt sowohl für leerstehende Wohnungen (62,6%) als auch für marktaktive leerstehende Wohnungen (67,7%), wenngleich die Anteilswerte bei diesen geringer ausfielen als im Gesamtbestand. Kaum Unterschiede zwischen Gesamtbestand und Leerstand gab es bei den erneuerbaren Energieträgern (Biomasse und Biogas, Holz und Holzpellets, Solar-/Geothermie und Wärmepumpen) sowie Kohle und Strom. Beim Energieträger Fernwärme fällt auf, dass dieser einen hohen Anteil am marktaktiven Leerstand hatte. Derartig beheizte Wohnungen standen also zeitnah für einen Bezug zur Verfügung, wohingegen Ölheizungen und Wohnungen ohne Energieträger (keine Heizung) höhere Anteilswerte am allgemeinen Leerstand aufwiesen und demnach nicht kurzfristig verfügbar waren (siehe Abbildung A4). Wie bei der Heizungsart kann demnach auch bezüglich des Energieträgers festgehalten werden, dass leerstehende Wohnungen etwas häufiger weniger gut für die Wärmewende gerüstet waren.
Kleinere Wohnungen in Niedersachsen stehen häufiger leer
Neben den Merkmalen der Gebäude, in denen sich die leerstehenden Wohnungen befinden, können natürlich auch die Wohnungen selbst beschrieben werden. Wesentlich ist dabei die Wohnungsgröße, die in der GWZ durch die Wohnfläche in Quadratmetern und auch durch die Anzahl der Räume beschrieben wird. Dabei lässt sich festhalten: Kleinere Wohnungen stehen häufiger leer als größere. Das zeigt sich vor allem bei einem Vergleich der Verteilung der klassierten Wohnfläche am gesamten Leerstand, am marktaktiven Leerstand und am Gesamtbestand (siehe Abbildung A5).
Der Anteil der Wohnungen bis 100 m² Wohnfläche am Gesamtleerstand ist höher als ihr Anteil am Gesamtbestand. Ab einer Wohnungsgröße von 100 m² dreht sich das Verhältnis: Hier ist der Anteil am Gesamtbestand höher als der Anteil am Gesamtleerstand. Gleichzeitig verändert sich die Verteilung von marktaktivem Leerstand und Gesamtleerstand mit zunehmender Wohnungsgröße: Wohnungen unter 80 m² haben einen höheren Anteil an marktaktivem Leerstand, ab 80 m² Wohnfläche kehrt sich dieses Verhältnis um und der Anteil am marktaktiven Leerstand sinkt. Die Anteilswerte der größeren Wohnungen am Gesamtbestand bzw. am Gesamtleerstand sind dann höher als die am marktaktiven Leerstand.
Kleinere Wohnungen stehen demnach im Verhältnis kürzer leer und sind auf dem Wohnungsmarkt schneller verfügbar. Dies kann damit zusammenhängen, dass Wohnungen unter 80 m² häufiger in Mehrfamilienhäusern lagen und häufig Mietwohnungen waren. Dieser Wohnraum unterliegt häufigeren Wechseln der Nutzenden. Größere Wohnungen mit mindestens 100 m² Wohnfläche lagen dagegen mit über 36% oft in Einfamilienhäusern, die seltener Wechsel der Bewohnerinnen und Bewohner erleben.
Wohnungen mit vielen Räumen standen seltener leer
Die Betrachtung der Wohnungen in Niedersachsen nach ihrer Raumanzahl zeigt deutliche Unterschiede zwischen der Verteilung im Gesamtbestand und der Verteilung im Leerstand und marktaktivem Leerstand, wie auf Abbildung A6 ersichtlich.
Kleine Wohnungen mit 1 oder 2 Räumen machten nur rund ein Zehntel des Gesamtbestands aus, im marktaktiven Leerstand jedoch mehr als 21%. Auch Wohnungen mit 3 oder 4 Räumen standen anteilig deutlich häufiger leer als sie im Gesamtbestand vorhanden waren. Bei den größeren Wohnungen hingegen waren die Anteilswerte umgekehrt: Wohnungen mit 5 oder 6 Räumen machten etwa 31% des Gesamtbestands aus, aber nur etwa 18% des marktaktiven Leerstands. Bei den sehr großen Wohnungen mit 7 und mehr Räumen lagen die Werte bei rund 15% des Gesamtbestands bzw. 5,2% des marktaktiven Leerstands.
Von den Eigentümerinnen und Eigentümern selbst genutzte Wohnungen tendenziell größer
Betrachtet man die bewohnten Wohnungen, also nur die vermieteten bzw. von den Eigentümerinnen und Eigentümern selbst genutzten Wohnungen, so zeigt sich, dass von den vermieteten Wohnungen fast 79% eine Größe von 1 bis 4 Räumen hatten. Der von den Eigentümerinnen und Eigentümern selbstgenutzte Wohnraum war hingegen eher größer. Rund 72% dieser Wohnungen hatten 5 und mehr Räume.
Eine Erklärung für die Abweichungen in der Verteilung zwischen Gesamtbestand und Leerstand könnte demnach darin begründet liegen, dass der marktaktive Leerstand hauptsächlich die Fluktuationsreserve im Wohnungsmarkt abbildet. Diese Wohnungen standen zum Stichtag also leer, waren aber für einen kurzfristigen Bezug vorgesehen und sind letztlich nötig, damit Umzüge überhaupt stattfinden können. Üblicherweise finden in Mietwohnungen häufiger Wechsel von Bewohnerinnen und Bewohnern statt. Wohnungen mit 1 bis 4 Räumen prägten den Mietmarkt, sodass Wohnungen mit dieser Raumanzahl in der Folge auch einen höheren Anteil am marktaktiven Leerstand hatten.
Größere Wohnungen hingegen waren in Niedersachsen häufiger von Eigentümerinnen und Eigentümern selbst bewohnt. Für einen Wechsel der Bewohnerinnen und Bewohner wäre also in den meisten Fällen ein Verkauf der Wohnung nötig, was insgesamt seltener stattfinden dürfte als ein Umzug von Mieterinnen und Mietern. Dieser Marktbereich macht demnach nur einen kleinen Teil der Fluktuationsreserve aus, weshalb Wohnungen mit 5 und mehr Räumen auch einen kleineren Anteil am Leerstand hatten.
Fazit
Die Ergebnisse der GWZ 2022 zeigen, dass Wohnungen in niedersächsischen Mehrfamilienhäusern den größten Anteil am marktaktiven Leerstand hatten. In der Regel dürfte es sich dabei um Mietwohnungen handeln, in denen rund um den Stichtag ein Wechsel der Bewohnerinnen und Bewohner stattfand. Aufgrund laufender und geplanter Baumaßnahmen standen Wohnungen in Gebäuden älteren Baujahres häufiger leer. Die leerstehenden Wohnungen waren zudem anteilig mit weniger guten Heizungsmöglichkeiten ausgestattet und eher kleiner.
Eine detailliertere regionale Analyse zum Leerstand könnte weitere Zusammenhänge aufzeigen: Lassen sich möglicherweise Zusammenhänge zwischen Leerstand und Strukturstärke einzelner Gebiete feststellen? Wie sieht es im Vergleich zwischen ländlichen Räumen und Mittel-/Großstädten aus?
Die detaillierten Ergebnisse der GWZ 2022 sind auf der Internetseite des LSN im Themenbereich Zensus und auf der zentralen Zensus-Seite der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder abrufbar.
Wohnungsleerstand in Niedersachsen Teil 1:
Weitere Daten zum Thema Wohnungen in Niedersachsen finden Sie auf https://www.statistik.niedersachsen.de/themen/wohnungen-niedersachsen
